Условия сдачи в аренду квартиры, взятой в ипотеку

Сейчас во многих странах мира ипотека — один из самых востребованных видов кредита. Количество желающих получить данную услугу ежегодно увеличивается. Ипотека — это залоговый заём. Он позволяет приобрести жильё в кредит, которое берётся под залог до погашения ссуды. После полной выплаты денег покупатель становится владельцем собственности.

Существует две категории заёмщиков:

Первые берут ссуду, чтобы улучшить жилищные условия, без последующего извлечения выгоды. Но иногда они с появлением финансовых трудностей сдают приобретённое жильё в аренду для оплаты кредита.

Вторые преднамеренно берут деньги с последующей сдачей ипотечного жилья в аренду. Полученный доход используют для погашения займа. Возникает вопрос о законности данной операции.

Буква закона гласит

Закон «Об ипотеке» Российской Федерации предписывает, что покупатели жилья, соответственно ипотечному договору, имеют право получать от заложенного имущества доходы. В положении оговорено, что они могут без согласия банка сдать в аренду, заложенную по ипотеке недвижимость на срок, который не превышает период, обеспеченный кредитными обязательствами. В законе подчёркивается, что передавать имущество в аренду разрешено, если оно будет использоваться по непосредственному предназначению.

Но в данном положении есть оговорка. Её суть: без согласия кредитной организации сдавать в аренду жильё можно, если в ипотечный договор не вписаны особые пункты, касающиеся этого вопроса. Большинство банков России данное положение обязательно включают в договоры.

Отношение банков к данному вопросу

Их мнения разделяются:

Одни строго запрещают сдавать в аренду ипотечное жильё, передавать его в безвозмездное пользование или любыми действиями обременять имущество правами третьего лица. Заёмщик обязан своевременно сообщать банку, если у него будут проживать родственники.

Другие кредитные учреждения разрешают сдавать в аренду залоговое имущество, если покупатель квартиры взял у них заранее разрешение, а договор аренды недвижимости не противоречит требованиям договора. Банки обычно не участвуют в подписании договора аренды. Заёмщик же обязан уплачивать налог с полученного дохода от аренды.

Некоторые банки санкционируют сдачу недвижимости в аренду как дополнительный источник доходов заёмщика и разрешают это делать. Но такой доход рассматривается только как дополнительный. Если у заёмщика нет личного имущества, стажа работы, другого финансового обеспечения, то кредит вряд ли дадут.

Наказания за нарушение ипотечного договора

В законе «Об ипотеке» записано, что банку разрешается проверить условия, в каких содержится жильё, его состояние. Проверки проводятся неожиданно, не чаще двух раз в год. Они не должны мешать использованию недвижимости.

Если кредитор категорически не разрешал сдавать жильё в аренду, а квартира была сдана, то при обнаружении этого факта банком, арендодателя и съёмщика ждёт наказание. Съёмщиков квартиры выселят, не компенсируя потраченные на аренду средства. Для заёмщика последствия могут быть более плачевными.

В таком случае банк может наложить штраф в том размере, который прописан для данного случая в ипотечном договоре, расторгнуть договор, потребовать погасить кредит досрочно. При тайной сдаче квартиры штрафные санкции будут наложены и налоговыми органами за незаконное предпринимательство, неуплату налогов.

Чтобы избежать таких последствий, покупая жильё в ипотеку, достаточно выбрать банк, который разрешает сдачу залоговой недвижимости в аренду, вовремя известить его о своих планах. По статистике это право используют около тридцати процентов заёмщиков ипотеки на законных основаниях.

21.06.2013