Покупка недвижимости в рассрочку. Правила и условия оформления

Смысл договора с рассрочкой платежа

Как указано в действующем законодательстве, ипотека может обеспечить обязательства покупателя по оплате жилья, которое куплено в кредит с рассрочкой платежа. Иначе говоря, банк в качестве кредитора заменяется продавцом — собственником жилья. Причем продавец деньги не одалживает покупателю. Он предоставляет покупателю рассрочку для оплаты стоимости жилья на заранее обговоренный срок.

Как правило, рассрочка предоставляется на несколько месяцев или несколько лет. Продавец может на сумму долга начислять проценты. Покупатель может оплачивать долг частями в сроки, обозначенные в договоре (каждый месяц, квартал и т.д.). Этим рассрочка выгодно отличается от банковского кредита. При этом надо иметь в виду, что о возможных вариантах оплаты нужно договориться заранее, потому что условия выплаты долга, закрепленные в договоре, включая сроки платежей, требуют добросовестного исполнения.

Регистрация договора

В процессе регистрации договора по закону формируется ипотека, то есть регистрационная служба сама вносит в реестр данные об обременении данной недвижимости в пользу продавца. Регистрационная служба выдает покупателю свидетельство о праве собственности на недвижимость, в которое внесена отметка об ипотеке приобретенной собственности. В результате покупатель, пока полностью не рассчитается с продавцом, не имеет права самостоятельно распоряжаться недвижимостью (например, квартирой), поскольку она состоит в залоге у продавца. И только после завершения всех расчетов, по заявлению залогодержателя (продавца) или решению суда регистрационная служба снимает обременение и погашает запись об ипотеке.

Закладная

В связи с тем, что исполнение обязательства покупателя обеспечивается с помощью залога покупаемой квартиры, то у продавца есть основания требовать от покупателя выдачи закладной. Эта ценная бумага удостоверяет, что ее владелец может получить исполнение по договору, обеспеченному залогом недвижимости без других доказательств наличия такого обязательства, а также залоговое право на квартиру.

Закладная дает следующие возможности продавцу:

• использовать закладную как обеспечение при получении в банке кредита;
• продавать закладную третьему лицу и получать остаток долга гораздо раньше, чем предусмотрено договором.

Страхование от рисков

В договоре данного вида может быть предусмотрена обязанность покупателя страховать такие риски, как:

• смерть покупателя;
• потеря покупателем трудоспособности;
• утрата предмета ипотеки (при пожаре, взрыве бытового газа, падения летательного аппарата и др.).

При этом первым выгодоприобретателем по договору должен быть назначен продавец (залогодержатель).

Страхование перечисленных рисков служит защитой интересов не только продавца, но и покупателя. Если он утратит трудоспособность или потеряет доходы, либо утратит предмет ипотеки, оставшийся долг по квартире должна будет оплатить страховая компания.

Покупатель не исполняет свои обязанности

Если покупатель не исполняет свои обязанности внесения регулярных платежей, продавец на заложенную квартиру может обратить взыскание. Это означает, что продавец получит компенсацию оставшегося долга и процентов за пользование рассрочкой платежа, штрафов и пеней за ненадлежащее выполнение договора за счет проданной квартиры, являющейся предметом ипотеки.

Преимущества договора с рассрочкой платежа

У покупателя появляются возможности:

• можно приобрести недвижимость, не имея средств на его оплату;
• не нужно представлять массу документов и справок;
• экономится время (оформление ипотеки в банке иногда затягивается на несколько месяцев);
• можно договориться о любых условиях рассрочки (в банках действуют стандартные схемы);
• можно купить квартиру, даже в случае отказа банка в кредите.

Преимущества для продавца:

• квартиру можно продать намного быстрее в связи с увеличением круга потенциальных покупателей;
• не нужно сильно понижать цену, чтобы привлечь покупателей;
• проценты за рассрочку служат стабильным доходом.

Таким образом, договор данного вида содержит все условия, которые закон признает существенными в договоре по купле-продаже. Между тем в этом договоре закрепляются данные о порядке, размере, сроках выплаты сумм, на которые предоставлена рассрочка платежа.

29.03.2013